为什么说十次金融危机九次是房地产引起的，为什么有人会觉得京沪深房价会永远涨，有专家说，房价上涨是货币现象，跟居民收入无关。为何房价这样暴涨，房地产股票的表现反而差强人意。
用最简单的逻辑来说明，房地产之所以如此这般受关注，会牵连到整个金融系统和宏观经济。
一是房地产产业链实在太庞大，他不仅仅是房子，还涉及到钢材，水泥，建材，家具，家电等五十多个行业，跟整个经济的发展和景气周期高度相关，他的起伏波动，也是意味着经济的波动。
二是房地产的高杠杠，金融属性，整个房地产的各个环节都是高负债的，房地产公司的负债率都非常高，一般是百分之六十到九十，超过百分之一百的情况也很多见，因为买房是居民的最大开支，买房都要房贷。那所有环节的负债，都集中银行那里，又因为房地产的体量巨大，涉及的资金量也巨大，这个在房价上升期是大家都赚钱，赚钱了会接着加大负债想赚更多的钱，结果杠杠越搞越大，假如房价要是永远都涨，那最好，实际上是不可能的。一旦趋势往下，房价下跌，房地产公司销售不畅，现金流断裂，居民收入下降，还不起房贷，以房子为抵押物的贷款也会出现问题，而银行是金融系统的核心，占银行贷款比重很大的房地产贷款出现问题，影响到银行，也等于影响到整个金融体系，直至整个经济。
三是政府的行为对价格的影响，因为在中国，土地资源是政府掌控的，土地的供给量，供给时机全由政府把握，这样在供给端限量了，而需求端没办法压制，房价上涨是必然的。
还有，政府通过房贷利率，购买政策来影响供给和需求，想压制，想可以限购，提高利率。想提振，可以放松限购，甚至用户口政策，金融手段降低成本来鼓励购房。
因为地方政府的财政收入很大一部分来自于土地出让金和房地产各个环节的税收，房地产又是支撑产业经济的重要支柱。所以政府很难有动力去真正降低房价，保持长期稳定上涨是最好的，只是不要涨得过快，让人抱怨，也让金融系统风险太大。
四是财富的分化和溢出效应，这个分两个部分来看，最近30年经济爆发式增长，社会财富的积聚也是巨大的，这样使得一部分人特别有钱，而房地产，就成了钱的沉淀池。还有溢出效应，除了几个一线城市，和几十个二线城市房价上涨比较厉害，其他多数二线到三四线城市房价上涨并不明显，也就是说，钱的流入是定向的，大多数财富往少数有价值的地方集中，而多数地方则显得暗淡。
同时，现在一线城市和少数二线城市房价的暴涨，是大量财富和高资产人群往哪里集中的结果，也就是说，有钱人决定了京沪深的房价，而普通人则会被逐步边缘化。
五是房价和房地产股票是两套不同的评估体系，房价上涨的受益者不完全是房地产公司，从财报来看，多数房地产公司主营业务看着还在增长，但利润率却在逐渐下降，出现增收不增利的情况，因为土价拍卖制度，最近经常拍出地王，可见也抬高了成本，还有融资成本多方面的因素。虽然房地产公司盈利能力不错，但股市对房地产股票的估值跟其他产业也类似，用成长周期，盈利增长，风险因素来综合估值的。
首先房地产已经不是一个成长期的行业，只能用成熟行业来估值，那肯定不会很高。很多公司的市值已经几百亿，上千亿了。还有房地产公司的盈利能力跟房价上涨不是高度正相关，对增长的持续性始终有疑虑。而且房地产比较特殊，受政策，金融市场的影响特别大，对经济大周期也非常敏感，在经济下滑的情况下，有估值修复的可能，但没办法给出估值溢价。