昨天闲来无事去福州房地产网看了下琅岐的商品房总套数面积 总共17774套 一个个房地产商数过去 可能有遗漏某些个别的！ 目前已经销售出去11223套 可以出售的房子5471套 今年下半年会增加1080套 从2015年起计琅岐去房子周期是2年左右 跟福州总体上差不多！
北上广深这些大概在3~4年不等 24个月其实为偏高水平
福州五区新房库存量为5万多套 福州五区的每年新房销量为2W多套 二手房也是2万多套
目前琅岐的规划未来人口15.35万 目前琅岐人口6W左右 未来会增加9W人口 已建17774套商品房 相当于会增加35554人 中国平均生1.4个孩子24888人 相当于会增加60442个人 还有3W多人的商品房空缺！ 不计算本地人购买商品房 所以未来五六年至少增加1W套商品房的供应量
福州目前五区人口大致在320W左右 目前145规划 0落户门槛 五年增加到500W人口 所以不用担心福州人口问题
房子供需
1980~2020 按国家公布的总建面积 已建好商品房算上他们的孩子能满足接近10亿人口（不算自建房这些） 算上某些人拥有两套以上房产 中国的房子空置率在百分之10~20 我们取中位数 大概有8.5亿人口已经有商品房 中国人口14亿 我们得出大概至少有百分之60的人已经拥有商品房 目前还有5.5亿人口在自建房或者其他种类的房中居住 中国2020年有接近6000万套商品房可出售 去化周期大概也在2年左右 每年满足6000万人的住房需求
如果让每对夫妻都住进商品房的时间是九年
拿青岛举例 青岛2020年下跌百分之3 大部分出现在偏远地区 市中心还是较稳 元旦后回升
新房库存为15W套 每年销量12~14W套 青岛人口950万 青岛每年净流入11万人 每年大概满足36W~40W人的住房需求 每年解决24W左右本地人的住房需求 按照百分之60的人已经拥有商品房就是570万人 每年解决本地人24W人 如果按照全部人都住进商品房这个时间是15年 当然这是不可能的 总有人不会去买房 或者两代人共住等情况 如果我们按二八定律 950万有190万人不会购买商品房或者买不起 那还剩190万人会购买这时间就是7.5年
综合以上二八玄学观点 青岛房价将会在2025~2027年已建面积将会饱和 全国2023~2025大部分城市会出现房价拐点 当然大城市人口净流入也会是房价的支撑力