近年,在日本购买房产的朋友逐年增加。笔者在日本建筑及不动产领域已从业20年,因此,在此将从一个有丰富从业经验的专业人士角度,为准备来日投资购房的朋友做一个专业解读和分析。
东京大阪的房子贵,还是中国北上广一线城市的房子贵?
前不久,我帮一位国内朋友算过一笔细账,拿上海的徐家汇与东京的港区相比,徐家汇的公寓楼目前卖到了一平米12万元人民币,相当于200万日元一平米,而地理位置与功能区域与徐家汇相同的东京都新宿区,目前公寓楼一平米大约是65万日元。
初看起来,东京的房价比上海便宜了三分之二,但是,我们不能忽视这两个城市之间房地产市场还有两个根本性的不同,徐家汇的200万日元一平米的房子是建筑面积,同时还是毛胚房。而东京都新宿区的房子每平方米是纯使用面积,而且是精装修房,建筑面积与使用面积的差额比,一般为30%。加上精装修的费用,得出的结论是,东京都新宿区的房价要比上海徐家汇的房价实际上要便宜80%左右。
而且更为重要的一点是,日本土地实行的是私有制,而中国的土地还是公有制,理论上买房者还只有使用权。因此,在东京繁华地段买房子绝对比在上海买房子合算。
那么,在东京大阪如何才能买到结构安全和物美价廉的房子呢?
关于如何在日本的东京大阪投资房产方面,笔者认为主要应重点从一下几个方面考虑:
第一,交通要便捷,尤其是要选择离主要干线铁路交通较
近的沿线地段,最好走路在五分钟之内。中国人来日本,大都是带了许多的行李,从成田国际机场要打车到东京或者从关西机场到大阪市内,出租车费就要2千元人民币,而坐轻轨列车只要80~100元左右人民币。因此,买房一定要买在距离铁路车站很近的地方,特别是主干线的轻轨和电铁的沿线,而且中途不用频繁换车的铁路车站附近。
第二,买房最好买在据市中心较近的住宅区。虽然东京大
阪的大都市圈已经将市中心与周边的各县连成了一片,公共交通十分的发达。但是,如果距离市中心较远,不仅上下班耗费在路上的时间较长,而且周末携家人去市中心购物也极为不便。最为关键的是,如果因各种原因需要出手时,短期内很难找到买方,否则必须低于市场价出手。如果出租的话,在距市区较远的地区,由于房价差距较大,仅靠出租费用几乎无法回收成本。譬如距离东京车站坐轻轨40分钟的公寓楼,3室一厅精装修完毕的新房,价格在3500万日元之间(约220万元人民币),出租后每月的回收利润仅为2万多日元,根本无法回收投资成本。
第三,如果单纯考虑投资性买房,最好是买在大学校区附
近,因为日本的大学的学生都是走读制,没有像中国大学那样基本上都是学校内的住宿制,因此,大学周边的房子很好出租,租金也比其他地区来得贵。
第四,在日本买房,要买有24小时有人管理,大楼安装有警备系统的公寓楼,虽然日本社会治安好,很少有小偷,但是如果你长期不在日本生活,万一有什么事情,总需要人照应,哪怕是接受包裹邮件,也有人替你处理。因此有人管理的公寓楼,至少能让海外投资者有一份安心。
第五,在日本买房,一定要找靠谱的有信誉的不动产中介公司,日本各种各样的不动产中介公司很多,靠谱的中介公司会从初期的房源介绍,陪同客户实地看房,以及买房后的物业管理、室内室外的装潢、房租的海外汇款、相关税务等业务的咨询等各个方面,提供一条龙的服务,让购房者安心。
在我们中国人的印象中,买单体别墅式的一户建房子,是有钱人的标志。但是在日本,没有这样的概念。因为在日本买房,其实公寓楼的价格和别墅的价格是差不多的。但是在成本和管理上,各有不同。
所以,到底在日本买房,是买公寓楼还是别墅房好?笔者替
朋友们做了以下的分析。
一般来说,地段较好的新公寓楼保值,而且容易出手,而地段
一般来说,地段较好的新公寓楼保值,而且容易出手,而地段
好的别墅就比较贵。
买公寓楼的最大优点,
一是保值,还有可能升值,这几年,东京大阪的公寓楼的价格普遍升值了10%。
第二,公寓楼有物业管理,有卫,基本可以不用考虑安全问
题。
第三,如遇到自然灾害2如台风、地震造成房屋损坏的
话,修葺的费用是住户们共同承担。
第四,公寓楼容易出租。
但是公寓楼的缺点是：
第一,每个月除了固定资产税以外,还要交管理费、物业费。
第二,有车的话还要交停车费。
购买别墅的优点是：
第一,土地属于私人,个人永久所有。
第二,可以有自己的小院子,想怎么玩就怎么玩。
第三,和公寓楼一样,要交固定资产税,但是没有管理费停车费。
但是别墅的最大缺点：
一是水电暖设备出故障时需要自己找人维修。别墅分土地和房屋,土地的价值虽受市场影响但基本保值,房屋部分由于是木造,所以二十年后价值接近于零,地段不好时中途还不太好脱手。
第二,院子除草、房屋维护都要自己想办法。
第三,如果长期不在日本的别墅里居住的话,管理会遇到问题。
所以,到日本买房子,到底是买公寓楼还是买别墅式的一户
建,笔者的建议是看您是以自己居住为主还以投资为主。
如果仅作为投资的话,作为外国人投资者,最关心的是两件事,是买了房子后,如何出租和管理?
第二,如果需要尽快出租或脱手的话,是否容易。
所以,无论是公寓楼还是相对于别墅,首先要选择好的地段尤为重要。
需要提醒大家注意的是，近年来，国内投资日本房产的国内买家逐渐增多，小编陪同国内朋友伪装成看房客，去看了多家华人开设的房地产商在京都、大阪、东京、神户开发的住宅。例如号称是“最大华人房地产开发商”的某xing株式会社、株式会社gu某君的房地产公司，从老年人过世的子女手中买一些二手的破旧住宅，再找一些无资质华人装修企业使用低劣差的建材混乱装修一下，最后以高价售卖给国内的房产投资买家。由于国内买家对日本房屋质量标准与实际市场价格并不了解，往往上当受骗。它们不是在推荐国人投资房产，而是赤裸裸的欺诈同胞行为，令人不齿。连常住日本的中国友人也未能幸免，在日本购入房产时请务必擦亮双眼，避免被骗。
综合以上的考虑,笔者认为:
对于国内置房投资者来说,在东京大阪购入房产应优先考虑公寓楼。
#日本房产#
东京大阪的房子贵,还是中国北上广一线城市的房子贵?
前不久,我帮一位国内朋友算过一笔细账,拿上海的徐家汇与东京的港区相比,徐家汇的公寓楼目前卖到了一平米12万元人民币,相当于200万日元一平米,而地理位置与功能区域与徐家汇相同的东京都新宿区,目前公寓楼一平米大约是65万日元。
初看起来,东京的房价比上海便宜了三分之二,但是,我们不能忽视这两个城市之间房地产市场还有两个根本性的不同,徐家汇的200万日元一平米的房子是建筑面积,同时还是毛胚房。而东京都新宿区的房子每平方米是纯使用面积,而且是精装修房,建筑面积与使用面积的差额比,一般为30%。加上精装修的费用,得出的结论是,东京都新宿区的房价要比上海徐家汇的房价实际上要便宜80%左右。
而且更为重要的一点是,日本土地实行的是私有制,而中国的土地还是公有制,理论上买房者还只有使用权。因此,在东京繁华地段买房子绝对比在上海买房子合算。
那么,在东京大阪如何才能买到结构安全和物美价廉的房子呢?
关于如何在日本的东京大阪投资房产方面,笔者认为主要应重点从一下几个方面考虑:
第一,交通要便捷,尤其是要选择离主要干线铁路交通较
近的沿线地段,最好走路在五分钟之内。中国人来日本,大都是带了许多的行李,从成田国际机场要打车到东京或者从关西机场到大阪市内,出租车费就要2千元人民币,而坐轻轨列车只要80~100元左右人民币。因此,买房一定要买在距离铁路车站很近的地方,特别是主干线的轻轨和电铁的沿线,而且中途不用频繁换车的铁路车站附近。
第二,买房最好买在据市中心较近的住宅区。虽然东京大
阪的大都市圈已经将市中心与周边的各县连成了一片,公共交通十分的发达。但是,如果距离市中心较远,不仅上下班耗费在路上的时间较长,而且周末携家人去市中心购物也极为不便。最为关键的是,如果因各种原因需要出手时,短期内很难找到买方,否则必须低于市场价出手。如果出租的话,在距市区较远的地区,由于房价差距较大,仅靠出租费用几乎无法回收成本。譬如距离东京车站坐轻轨40分钟的公寓楼,3室一厅精装修完毕的新房,价格在3500万日元之间(约220万元人民币),出租后每月的回收利润仅为2万多日元,根本无法回收投资成本。
第三,如果单纯考虑投资性买房,最好是买在大学校区附
近,因为日本的大学的学生都是走读制,没有像中国大学那样基本上都是学校内的住宿制,因此,大学周边的房子很好出租,租金也比其他地区来得贵。
第四,在日本买房,要买有24小时有人管理,大楼安装有警备系统的公寓楼,虽然日本社会治安好,很少有小偷,但是如果你长期不在日本生活,万一有什么事情,总需要人照应,哪怕是接受包裹邮件,也有人替你处理。因此有人管理的公寓楼,至少能让海外投资者有一份安心。
第五,在日本买房,一定要找靠谱的有信誉的不动产中介公司,日本各种各样的不动产中介公司很多,靠谱的中介公司会从初期的房源介绍,陪同客户实地看房,以及买房后的物业管理、室内室外的装潢、房租的海外汇款、相关税务等业务的咨询等各个方面,提供一条龙的服务,让购房者安心。
在我们中国人的印象中,买单体别墅式的一户建房子,是有钱人的标志。但是在日本,没有这样的概念。因为在日本买房,其实公寓楼的价格和别墅的价格是差不多的。但是在成本和管理上,各有不同。
所以,到底在日本买房,是买公寓楼还是别墅房好?笔者替
朋友们做了以下的分析。
一般来说,地段较好的新公寓楼保值,而且容易出手,而地段
一般来说,地段较好的新公寓楼保值,而且容易出手,而地段
好的别墅就比较贵。
买公寓楼的最大优点,
一是保值,还有可能升值,这几年,东京大阪的公寓楼的价格普遍升值了10%。
第二,公寓楼有物业管理,有卫,基本可以不用考虑安全问
题。
第三,如遇到自然灾害2如台风、地震造成房屋损坏的
话,修葺的费用是住户们共同承担。
第四,公寓楼容易出租。
但是公寓楼的缺点是：
第一,每个月除了固定资产税以外,还要交管理费、物业费。
第二,有车的话还要交停车费。
购买别墅的优点是：
第一,土地属于私人,个人永久所有。
第二,可以有自己的小院子,想怎么玩就怎么玩。
第三,和公寓楼一样,要交固定资产税,但是没有管理费停车费。
但是别墅的最大缺点：
一是水电暖设备出故障时需要自己找人维修。别墅分土地和房屋,土地的价值虽受市场影响但基本保值,房屋部分由于是木造,所以二十年后价值接近于零,地段不好时中途还不太好脱手。
第二,院子除草、房屋维护都要自己想办法。
第三,如果长期不在日本的别墅里居住的话,管理会遇到问题。
所以,到日本买房子,到底是买公寓楼还是买别墅式的一户
建,笔者的建议是看您是以自己居住为主还以投资为主。
如果仅作为投资的话,作为外国人投资者,最关心的是两件事,是买了房子后,如何出租和管理?
第二,如果需要尽快出租或脱手的话,是否容易。
所以,无论是公寓楼还是相对于别墅,首先要选择好的地段尤为重要。
需要提醒大家注意的是，近年来，国内投资日本房产的国内买家逐渐增多，小编陪同国内朋友伪装成看房客，去看了多家华人开设的房地产商在京都、大阪、东京、神户开发的住宅。例如号称是“最大华人房地产开发商”的某xing株式会社、株式会社gu某君的房地产公司，从老年人过世的子女手中买一些二手的破旧住宅，再找一些无资质华人装修企业使用低劣差的建材混乱装修一下，最后以高价售卖给国内的房产投资买家。由于国内买家对日本房屋质量标准与实际市场价格并不了解，往往上当受骗。它们不是在推荐国人投资房产，而是赤裸裸的欺诈同胞行为，令人不齿。连常住日本的中国友人也未能幸免，在日本购入房产时请务必擦亮双眼，避免被骗。
综合以上的考虑,笔者认为:
对于国内置房投资者来说,在东京大阪购入房产应优先考虑公寓楼。
#日本房产#
