空置率是什么意思？如果说百分之八的空置率就一定是市场紧俏么？百分之二十的空置率一定说明市场悲观么？
以绝对数值看来，肯定选百分之八空置率的市场进行投资而不会选择百分之二十的空置率的市场，但是市场之间单纯的比较空置率是没有意义的，因为在做判断之前，我们需要理解什么是自然空置率。
设想一下空置率低是好事么？
拿服装行业做比喻，作为一个卖衣服的商家，你可以可以卖给市场上任何人或者为某个人做定制衣服。如果是卖给市场人任何人，那么衣服会随着新生儿的出生、年龄增长、时尚标准等变化，人们通常会立马需要购买新衣服，商家就会提前准备库存，以满足人们立即到店购买的需求。就像办公室一样，随着行业的发展和个体公司的业务变化等，办公室有新增和乔迁的需求，那么人们就需要立即寻找新的办公室，需要市场上有现成的供应。所以类比看到，一个正常的空置率其实就像是衣服的库存。那么我们能说衣服库存一定是一个坏事吗？当然不能！因为我们每个人都希望能立马买到美美的衣服穿出去浪啊。同理，立即需要换办公室的需求也是一个合理的长期存在的需求，有需求就一定需要供应，所以保持一定的空置率其实是一个正常的现象。
如果是卖定制，想提前定制的人需要时间等待，但同时商家必须做出优惠的折扣（当然现在的衣服定制属于更贵，但是办公楼的定制通常是更优惠），那么业主损失后续租金上浮调整的可能性。我们现在能理解市场总是会存在一定的空置空间，甚至保持一些可用空间的库存可能是有利可图的。我们进一步引出自然空置率的概念。
自然空置率指的是在市场上供需均衡状态下的一个空置率水平。解释来说，就是在实际交易中，业主会有一个愿意出租的价格，租户也有一个愿意租赁的价格，但是在双方价格匹配和寻找的过程中会需要时间，那么自然空置率是一个不可避免存在的一个供需均衡状态。换句话说，就是一种正常的空置状态。
什么因素影响了空置率呢？
还是拿服装行业做比喻，如果你是买衣服的商家，你会存货多少呢？
从需求方面，你肯定会根据你预计的销售情况进行估计。一个商家预计未来一周能卖出去50件衣服和另一个商家能卖出去25件衣服相比，他们之间的库存肯定不一样。同理，办公楼的空置率受到市场的未来的净吸纳量水平（净吸纳量=新租赁及扩租空间减去退租空间）的影响，而这个未来净吸纳量关键取决于具有办公室需求的行业发展情况，通过预测那些行业的就业率水平来观察研究未来趋势。
从供给方面，如果很多人跟你竞争，你买出去衣服的速度相对变慢，库存也相应积压，就像是办公市场上，每年都有新建的楼宇供应，市场消化需要时间，对楼宇建设没有限制、新建项目越多的地方，空置率自然也会越高。
同时，持有库存的成本也是一种重要的考虑因素。存50件衣服的成本和存25件衣服的成本也是不一样的，那么不同的业主在空置的物业的持有成本也是不一样的，其中利息成本、运营成本、税收成本等等都会影响空置物业的持有成本。持有成本越高，越趋向于快速去化。
所以，不同的供需水平和持有成本影响了空置率多少。
由此可见，单纯的横向比较城市之间的空置率绝对数是没有任何意义的。因为受到净吸纳水平和持有成本以及新建供应速度的影响，不同城市的空置率存在较大差异也就不足为奇。这也就能解释，为什么看到20%的空置率，在北京觉得好高，但其实放在武汉来看却是一个可以接受的空置水平，甚至有可能是一个有利可图的指标信号。
自然空置率和实际空置率的区别？
实际空置率则是当前市场上现有空置空间/总建筑面积的比例，是代表某个时间的市场现有空置水平（也就是各个代理咨询公司统计，并可以通过公开的报告查到的值）。然而，自然空置率是无法观察和直接统计得出的，而是通过以往的实际空置率水平用时间序列进行数学建模估计分析得出。
实际空置率和自然空置率用经济学的语言来比喻就是价格和价值的区别。价格表现在实际交易中，价值是市场内在的本质，那么价格随着市场供求关系围绕价值上下波动。实际空置率会随着市场供求关系围绕自然空置率上下波动。
评价一个市场是否健康，不能单纯的看自然空置率或实际空置率，而是通过算出自然空置率和实际空置率的差值，才能更好的判断市场的实际供需关系。
当市场上实际空置率小于自然空置率时，那么此时就是一个卖方市场，处于供不应求的状态，业主掌握主动权，预期市场租金将会升高。反之，当市场实际空置率大于自然空置率时，那么就是一个买方市场，处于供过于求的状态，租户掌握主动权，预期市场租金将会降低。
最后祝大家都能无忧找房。